Как в Ялте лишают земли тех, кому она принадлежит по закону

Дом стоит со времен СССР, но хозяин земли на бумаге – посторонний

В Ялте сотни владельцев частных домов, построенных ещё в советское время, оказались в тупике. Землю под ними когда-то выделяли в бессрочное пользование для жилой застройки на основании государственных актов, решений исполкомов, ордеров. Дома переходили по наследству, продавались, люди жили в них десятилетиями. Но когда собственники решили жить уже по российским законам, их вынуждают оформить документы «по-новому» и подписать договоры аренды земли. За которую нужно платить и которая делает человека не хозяином земли, а арендатором – на срок, установленный муниципалитетом.

Между тем, закон говорит прямо: если земельный участок был предоставлен гражданину до введения в действие Земельного кодекса РФ (то есть до 30 октября 2001 года) на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, он считается предоставленным гражданину на праве собственности. Это пункт 9.1 статьи 3 Федерального закона № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Статья работает по всей России. В Крыму ее действие подтверждено и региональным законом, а именно – Законом Республики Крым № 38-ЗРК от 31 июля 2014 года «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым», где прямо сказано: «государственные акты и свидетельства, подтверждающие право постоянного пользования, являются основанием для регистрации права собственности гражданина на земельный участок в порядке, установленном законодательством о регистрации».

Как работает схема

Посмотрим, что же происходит на практике. Собственник дома, у которого на руках есть советский государственный акт на землю или решение исполкома о предоставлении участка в бессрочное пользование, обращается в администрацию Ялты или в МФЦ за «оформлением земли».

По идее, работники мэрии должны разъяснить гражданину, что он имеет право взамен советского права бессрочного пользования оформить в Росреестре право собственности путем изготовления межевого плана. Но происходит так, что люди (вероятно, по совету сотрудников мэрии) пишут заявления на утверждение схем расположения земельных участков. В результате следующим этапом становится оформление платного договора аренды земли.

Судя по имеющейся практике, землепользователям говорят, что без утверждения схемы расположения земельного участка его невозможно узаконить, и ничего другого сделать нельзя. Хотя закон не требует от гражданина никаких решений властей для регистрации ранее возникшего права.

Чтобы понять, в чем подвох, необходимо разобраться в разнице между правом собственности и правом аренды.

Примечательно, что дело здесь не в различиях между федеральным и республиканским законодательством, а в том, как действуют отдельные должностные лица, настойчиво предлагая гражданам договоры аренды вместо того, чтобы помочь им на законных основаниях реализовать свои права, возникшие на основе советского документа.

Цена наполнения бюджета

Рассмотрим описанную выше схему на конкретном примере. В Ялте по адресу: Мошкарина, 7, есть жилой дом, возведенный в 1958 году и зарегистрированный в установленном в советское время порядке. Земля для стройки выделялась Ялтинским исполкомом советов трудящихся.

Не зная тонкостей современного законодательства, совладелица дома, добросовестно заблуждающаяся в том, что землю «оформляют в исполкоме», обращается в 2019 году в местную администрацию на прием к сотрудникам Департамента земельных и имущественных отношений.

По совету чиновников женщина пишет заявление на утверждение схемы расположения земельного участка. А должностные лица, судя по всему, просто предпочли умолчать, что у пенсионерки и так уже есть право собственности на участок. В 2020 году чиновники утверждают схему расположения земельного участка, регистрируют право муниципальной собственности на него, а потом составляют договор аренды, сумма которой составляет не менее 35 тысяч в год за участок в 690 квадратных метров.

Если бы женщина воспользовалось законным правом оформить участок на основе советских документов, она бы платила сумму в десять раз меньше. Теперь же она, ко всему прочему, получает претензию о внесении платы за фактическое пользование участком без договора аренды за последние три года.

Вполне возможно, что сотрудники администрации должны делать все, чтобы наполнять местный бюджет. Но вот методы вызывают вопросы.

Совладелице дома № 7 по улице Мошкарина остается лишь пожелать успеха в Ялтинском суде, в который она обратилась за отменой регистрации права собственности на ее участок. А для остальных жителей Ялты, равно как и других городов, из сложившейся ситуации следует извлечь урок.

Если дом построен в СССР, то ни в коем случае нельзя спешить подписывать договор аренды. Если чиновники предлагают «переоформить» землю через заключение договора аренды, то следует потребовать от них ссылки на закон, который бы обязывал граждан это делать. Ведь если право собственности возникло до введения в силу Земельного кодекса РФ, такой обязанности нет. Закон № 137-ФЗ в пункте 3 статьи 3 прямо говорит: оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных в постоянное (бессрочное) пользование, сроком не ограничивается.

В такой ситуации лучше всего проконсультироваться у ответственного кадастрового инженера и заказать межевой план. Уточнение границ земельного участка – это техническая процедура, не требующая решения властей.

Следующий шаг – подача в МФЦ заявления о государственной регистрации ранее возникшего права собственности на земельный участок с приложением старого правоустанавливающего документа и межевого плана. Регистрация осуществляется по статье 49 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

Пункт 9.1 статьи 3 №137-ФЗ – не новинка. С 2014 года норма работает и в Крыму. Но там, где земля дорогая, а архивы советского периода расположены не по месту нахождения местных администраций, соблазн направить собственника по «арендному» пути велик.

Муниципалитет, получая арендные платежи, кровно заинтересован в том, чтобы земля оставалась в государственной или муниципальной собственности. Каждый случай, когда собственника с советским актом на руках убеждают подписать договор аренды вместо регистрации права собственности – это случай, когда закон проигрывает бюрократической инерции. Или – что хуже – чьему-то финансовому интересу. Земля, на которой стоит старый дом, по закону уже принадлежит владельцу этого самого дома. Нужно только оформить свои права и не поддаваться на уговоры чиновников.